Eksemplet omhandler den tidlige idefase eller programfase vedrørende valget mellem nybyggeri eller renovering af eksisterende ejendom.

Projektet

To alternativer vurderes imod hinanden. Det ene alternativ vedrører en renovering af den eksisterende kontorbygning, og det andet alternativ indebærer at sælge den eksisterende kontorbygning og bygge en ny.

Formål

Formålet er at foretage en simpel optimering mellem nybyggeri eller renovering ved at give overslag over livscyklusomkostningerne ved at bygge nyt eller renovere den eksisterende kontorbygning.

I denne analyse ses der på to alternativer:

1. Renovering af eksisterende kontorbygning til 300 medarbejdere. Renovering antages at være mindre areal effektivt end nybyggeri, dvs. 20 m²/medarbejder. Den eksisterende ejendom er bevaringsværdig, så indvendig/udvendig isolering er ikke mulig undtagen isolering af tag, udskiftning af vinduer og ny ventilation. Grundkøb/salg er ikke aktuelt, men til gengæld vil der være behov for genhusning af alle medarbejdere i 12 måneder imidlertid pavillonbyggeri.
2. Nybyggeri af ny kontorbygning til 300 medarbejdere. Nybyggeri antages at være 25 % mere areal effektivt end renovering, dvs. 15 m²/medarbejder. Byggeriet opføres efter energikrav som Bygningsklasse 2020. Beliggenhed af byggegrund er ved siden af det eksisterende kontor. Grundkøb medtages ikke, da det gamle kontor inkl. grund sælges ved indflytning i nyt kontor. Til gengæld medtages en mindre salgsindtægt, som udgør forskellen mellem salgsindtægt og grundkøb til nyt byggeri.

Metode og forudsætninger

To alternativer sættes op mod hinanden med følgende antagelser:

• Nybyggeri: 4.500 m², 15.000 kr/m², 25 kWh/m²/år, D&V som standard i LCCbyg
• Renovering: 6.000 m², 7.500 kr/m², 100 kWh/m²/år, årlig D&V på 1,2 mio. kr.
• Fordeling mellem SfB 1-3 og 4-6 er 60/40 for nybyggeri, ingen differentiering for renoveringsprojektet.

Begreb	Kategori	Værdi
Beregningsperiode/ kalkulationsperiode		50 år
Prisudvikling – energi (realt)	Fjernvarme Gas Flydende brændsel Fast brændsel El	1,0% -1,0% 4,0% -0,5% 1,5%
Prisudvikling – øvrige omkostninger (realt)	Vand Vandafledningsafgift	2,0% 5,0%
Prisudvikling – reparation og vedligeholdelse (realt)	Reparation of vedligeholdelse	5%
Kalkulationsrente	Private bygherre	3,0%
Genopretningsprocent		125%
Levetider	Bygningsdele	SBi-rapport 2013:30
Priser	Estimeret ud fra Molios pris-datablade

Resultater

I de opsummerede hovedposter for alternativerne ses det, at renoverings alternativet er klart det dyreste, selv hvis der udelukkende ses på udgifterne. Herudover er det en engangsindtægt i form af salget af det eksisterende kontor samt restværdi.

Det ses yderligere, at anskaffelsessummen er nogenlunde ens for begge scenarier, til fordel for renoveringsalternativet. Men da der falder en engangsindtægt i år 0 i form af salget af den eksisterende kontor, ender alternativet vedrørende nybyggeri alligevel som det mindst omkostningsfulde.

I de kommende to figurer (figur 3 og 4) ses udgifterne fordelt over beregningsperioden for hvert alternativ.

Diskussion

Eksemplet vedrører en typisk problemstilling, nemlig om vi skal renovere eller bygge nyt. I dette eksempel er det klart mest økonomisk fordelagtigt at bygge nyt end at renovere det eksisterende kontor, når vi ser på nutidsværdien. Forskellen ligger på ca.1/3 mellem de to alternativer. Dette er baseret på antagelsen om at det gamle kontor kan sælges for 24 millioner kr., selv hvis dette beløb er mindre vil den mest rentable løsning stadig være at bygge et nyt kontor. Denne engangsindtægt er en af de mest følsomme antagelser i beregningen.

En anden væsentlig antagelse vedrører omkostningerne til at renovere den eksisterende – og ikke mindst risikoen for uforudsete udfordringer. Omkostningerne til renovering er i det tænkte eksempel sat meget lavt.

Endvidere er det antaget, at arealeffektiviteten i den nye kontorbygning antaget at være 25 % højere end for den eksisterende kontorbygning. Dette er åbenlyst en kritisk antagelse, som bør vurderes kritisk.

Endelig henledes opmærksomheden på, at der er flere aspekter i dette valg, som det ikke er muligt at kapitalisere i analysen på nuværende tidspunkt. En af de største faktorer i dette tilfælde er eksempelvis arkitektonisk værdi og værdi af kulturarven. Herudover er der den oplevelsesmæssige del af indeklimaet og dets konsekvenser for medarbejderne. Sidst men ikke mindst forholder eksemplet sig ikke til en eventuel CO2-besparelse ved at bevare den eksisterende ejendom.

Konklusion

Dette er blot to alternativer af flere, som kan vurderes. Ses der udelukkende på LCC-beregningen for disse to alternativer, er det mest rentabelt at bygge et nyt kontor på trods af, at dette alternativ har den største anlægssum.

Erfaringer og gode råd

Det kan være en god ide at analysere resultatet ift. de antagelser, der har størst betydning for det endelige resultat. Dermed kan man lave sin egen risikoanalyse og skabe større sikkerhed omkring resultatet for både anskaffelsesomkostningerne og de langsigtede omkostningerne og udviklingen af disse henover beregningsperioden.