Eksemplet omhandler udarbejdelsen af en foreløbig helhedsplan for Værebro Park. Eksempler undersøger, hvordan LCCbyg kan benyttes til at prioritere forskellige tiltag til helhedsplanen. Dermed kan de fremadrettede beslutninger tages på et oplyst grundlag med totaløkonomiske overvejelser.

Figur 1. Værebro Park.

Projektet

Værebro Park ejes af Gladsaxe Almennyttige Boligselskab (GAB). Værebro Park er opført i 1967 og består af otte etagehuse i letbeton, hvoraf Blok 1-3 har 8 etager og Blok 4-8 har 4 etager med i alt 1.345 lejemål. Værebro Park er beliggende nordvest for Gladsaxe og vest for Bagsværd med Smørmosen og Fedtmosen mod syd.

I forbindelse med bearbejdelse af bruttoliste og udarbejdelse af foreløbig helhedsplan for Værebro Park i Gladsaxe Kommune, er der udarbejdet en metode, som inddeler området i tre niveauer. De tre niveauer er vist i figur 2.

Figur 2: Hvorledes Værebro Park placerer sig i Gladsaxe kommune og i Bagsværd.

Ønsker til forbedringer i området er dernæst sorteret på de forskellige niveauer:

  1. Bydel
  2. Boligafdeling
  3. Boliger

Forbedringerne er opdelt efter prioriteter, hvor der skelnes mellem prioritet A, B, C og F. Prioriteterne er fordelt efter anslået restlevetid for bygningsdelen.

Formål

Formålet med denne analyse er at komme med forskellige forslag til, hvordan man i udarbejdelsen af helhedsplanen kan benytte LCCbyg til at prioritere hvilke tiltag, der kan inddrages i de forskellige niveauer.

Metode og forudsætninger

I denne analyse kigges kun på niveau 3, som omhandler boliger og boligtyper. Ligeledes kigges der kun på bygning 1-3, som omfatter højhusene og bygning 4-8, som omfatter de lave blokke.

Analysen bruges dermed ikke til at vælge et alternativ fremfor et andet, men mere som et prioriteringsværktøj til det videre forløb i udarbejdelsen af helhedsplanen. Følgende scenarier analyseres:

  • Scenarie 1. Alle prioriteterne tages med, med udførelse i år 0.
  • Scenarie 2. Det er kun prioritet A og B, der tages i betragtning.
  • Scenarie 3. Bygningsdelene i kategori B, C og F sættes til først at skulle skiftes efter deres anslåede restlevetid er udtjent.

Beregningsperiode: 50 år

Data for levetider i LCCbyg er benyttet på samtlige materialer.

Der er beregnet med realrente og faste priser.

Version 3.0.13 af LCCbyg med skabelon for almene boliger med SfB.

Resultater

Resultaterne for LCC-beregningerne er vist nedenfor:

Tabel 1: Nutidsværdi for de tre scenarier.

Tabel 2: Gruppeomkostninger for de tre scenarier.

Figur 3: Hovedposter for de tre scenarier.

Figur 4: Opsummerede nutidsværdier.

Diskussion

Denne analyse er ikke udført for at vælge et alternativ frem for et andet, men nærmere for at give at billede af hvad der totaløkonomisk giver mest mening for boligforeningen at gøre i forhold til de fremtidige budgetter i helhedsplanen. Det er klart at scenarie 1, hvor alle renoveringsarbejder er inkluderet, er det dyreste.

Ved scenarie 2, hvor det kun er prioritet A og B, som er medregnet, ses det, at der kan opnås en besparelse på næsten 370 mio. kr. i nutidsværdi. Dette er dog ikke det mest realistiske scenarie, da man i sidste ende nok alligevel vil ende med udgifterne til prioritet C og F, når deres estimerede restlevetid er udtjent.

Det ses dog også at i scenarie 3, hvor alle renoveringsarbejder er medtaget, men sat til udførelse efter endt restlevetid, hvilket for nogle bygningsdele er 10 år, er der en besparelse på næsten 160 mio. kr. i nutidsværdien. Ved at udføre arbejdet over 10 år, er der altså en stor besparelse at hente. Dette gør sig ligeledes gældende for vedligehold og genopretning, hvor der er henholdsvis ca. 45,5 mio. kr. og 9 mio. kr. at spare ved at fordele udgifterne over en 10-årig periode.

Da der netop er tale om en helhedsplan, er dette et spændende scenarie at tage med videre, da nogle af bygningsdelene netop har en længere restlevetid end andre.

Som det ses i resultatafsnittet, så kan der produceres forskellige grafer og tabeller, som kan danne et grafisk overblik over, hvor de største udgiftsposter ligger, hvordan udgifterne til de forskellige bygningsdele fordeler sig og en grafisk visning af de opsummerede nutidsværdier.

Konklusion

Dette er blot tre scenarier af mange, som kan testes for denne renoveringsplan. Da det netop drejer sig om en helhedsplan, skal alle bygninger og de før nævnte niveauer tænkes ind i processen, men en analyse som denne synliggør, hvilke konsekvenser forskellige valg kan have. I dette tilfælde kan der i det videre forløb med udarbejdelse af helhedsplanen undersøges, om man skal lade bygningsdelene udtjene deres antagede restlevetid, eller om man skal finde alle pengene fra start for derved at undgå eventuelle ekstra udgifter til udskiftning ved tidligere endt levetid. Alle scenarierne skal tages med i overvejelserne. De valg, der tages, kan have konsekvens for beboerne i form af huslejestigninger, eller for boligselskabet der eventuelt skal søge flere penge til projektet. Uanset hvad er det essentielt at kunne begrunde valgene, hvilket udregninger som disse understøtter.

Det er ligeledes vigtigt at være opmærksom på, at denne analyse er udarbejdet i et specialkursus af en studerende og dermed blot fokuserer på enkelte omkostninger. Dette er altså blot et eksempel på, hvordan LCCbyg kan benyttes ved lignende projekter.

Erfaringer og gode råd

Netop til udarbejdelse af helhedsplaner hvor mange beslutninger skal træffes, heraf flere langsigtede, er LCCbyg et godt værktøj, da det giver mulighed for at variere udgifter over en årrække i takt med at renoveringen finder sted. Dermed er det muligt at få et langsigtet billede af omkostningerne, herunder en eventuel etapevis gennemførelse af helhedsplanen.

Eksemplet er udarbejdet af en studerende fra DTU i forbindelse med et specialkursus omhandlende Totaløkonomiske overvejelser ved renovering, mens hun var ansat i AI.

Dette eksempel er udarbejdet af:

AI Arkitekter & Ingeniører tegner skoler, boliger, hoteller og erhverv, der fremmer bæredygtige, energirigtige løsninger. Vi er ca. 100 kreative og visionære medarbejdere og vores mål er at designe og udvikle det enkle samt værdiskabende arkitektur. AI har i over 50 år arbejdet med bæredygtighed. Ikke fordi det er nemt, men fordi det giver mening. Derfor arbejder vores arkitekter og ingeniører tæt sammen i Grønne Teams AI, så vi sikrer, at bæredygtigheden er tænkt ind i designet fra start. Derfor arbejder vi med Grønne Standarder AI, så vi får et godt greb om de grønne løsninger uanset størrelsen på projektet.

AI Arkitekter & Ingeniører
Refshalevej 147 • 1432 København K • ai@ai.dk • T+45 32 68 08 00

Kontaktperson: Flemming L. Kristensen • flk@ai.dk • T+45 30 76 52 93

Link til hjemmesiden
AIs hjemmeside

  • Fakta
  • BYGHERRE: Gladsaxe Almennyttige Boligselskab (GAB)
  • ADRESSE: Værebrovej 2 – 154, 2880 Bagsværd

  • AKTØRER:

    • AI Arkitekter & Ingeniører
    • Gladsaxe Kommune